随着我国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，城市居民对小区物业服务有了更高要求。半月谈记者调查发现，物业企业收费难、小区业主自治难、社区监督小区难等现象较为普遍，导致一些小区物业矛盾凸显。
物业费难收加剧小区矛盾
“这几年物业费越来越难收了。去年业主欠物业费新增2.6亿元，今年以来企业收费率比去年还低，同比下降8%，6月份收费率仅71%。”一家大型物业企业负责人说，收不到物业费导致物业服务质量下降。
某市物业管理协会负责人介绍，物业费难收，一方面是因为物业服务边界模糊、质量评价缺少标准。不少业主认为交了物业费，物业企业就应该负责小区一切事务，双方对服务质量各执一词。
另一方面，物业费缺少动态调整机制。商品房入住初期物业实行政府指导价，实际定价权在开发商手中，成立业委会后才实行市场调节价，导致很多老小区物业收费低、企业入不敷出，而一些新小区收费较高，很多业主以服务不达标为由拒交物业费。
“据抽样统计，今年上半年全市物业平均收费率在70%～80%之间。”这位负责人说，现金流承压、人力等成本居高不下，致使一些企业经营困难，物业撤场现象明显增加。上述大型物业企业负责人介绍，近年来有3个小区因收费率低于40%，且业主要求降价，企业被迫退出。
低收费率激化小区物业矛盾。“近一两年我大概70%的时间都在处理小区物业投诉纠纷。”一位社区书记说。西部某地统计显示，小区物业矛盾已成为该地基层主要矛盾，占矛盾总量的40%以上。
对此部分省市加快探索小区治理改革。重庆市住建部门今年在8000多个小区开展亮服务内容、亮公共收益收支、亮履约情况，以及承诺即时维修、建议投诉即时办理、困难需求即时帮助的“三亮三即时”举措，推动物业服务规范透明。
走进重庆市两江新区廊桥水岸小区，门口“三亮三即时”公示栏详细列举物业履约、公共收益等信息。小区业委会主任陈家德说：“物业企业做了什么，业主们看得明明白白，有效提升了物业交费率。”
小区业委会成立难、运行难
作为业主推选出来的自治组织，业委会发挥着维护小区公共权益的作用。“想成立业委会真不容易!”重庆市城市印象小区业委会主任皮志明说，2020年前小区管理较为混乱，小区1600多套房屋中有近40%租出去了，协调逾20%的业主签字、投票花了接近一年时间。
民法典规定，业主共同决定事项须由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。受访社区干部介绍，部分小区开发商持有大量产权也是导致业委会难成立的原因之一。
即便成立了，一些业委会也面临诉求难协调的问题。陈家德说，廊桥水岸小区车位不足，曾经车辆乱停问题突出。业委会在小区设置有偿停车场，一度引发没有车位业主的不满，有业主还破坏停车场栏杆，辱骂业委会成员。“业委会公开公正按照议事流程征得了多数业主的同意，现在小区停车秩序井然，每月增加公共收益约10万元。”
但一些受访小区业委会成员表示，由于业主诉求不统一，即使按流程征求意见，仍有很多事项部分业主不支持，导致业委会难以运转。
面对业委会成立、运行难题，一些地方通过党建引领加强小区自治。重庆市巴南区龙海社区城南未来小区一度管理不善，居民投诉多、报警多。龙海社区党委书记李自玲说，社区组织小区党员骨干挨家挨户收集业主意见，以有违章建筑不选、欠物业费不选等“五不选标准”，动员业主选出党员占大多数的业委会。
城南未来小区业委会成员丁国华介绍，在社区支持、党员带头下，业委会、业主、物业企业三方协力解决停车、设施维修等问题，现在小区一年公共收益20多万元，物业企业每年从利润中拿出3万元补充维修基金，小区物业实现零投诉。
对于一时难以成立业委会的小区，重庆市探索在社区居委会下设环境与物业管理委员会，提升物业服务质量。重庆市两江新区金祥社区有8个小区、约2万名居民。社区党委书记谭成华说，社区环物委动员400多位热心居民参与小区治理，通过巡查走访、联合调解等方式解决了噪音污染、车位产权办理等问题。
谁来监管业委会、物业企业
小区公共收益、维修资金、更换物业等重大事项，均涉及业主切身利益。受访基层干部介绍，少数业主看到其中有利可图，煽动小区物业矛盾以争取多数业主支持，出现“谁闹谁进业委会”的现象。也有业主当选业委会成员后，在更换物业、设施维修中谋利。曾有小区业委会成立后，很快就更换了物业企业，但不久业委会主任便辞职，此时小区维修资金已被用去大半。
基层社区和政府部门在监管业委会、物业企业方面存在障碍。一位社区干部坦言：“业委会权利明确但义务缺失，一些不履职尽责的成员说辞职就辞职，导致业委会瘫痪又得重新选举。”受访住建部门干部表示，住建部门虽是物业行政主管部门，但对不负责、不履约的物业企业缺少约束力，同时小区内的电梯、消防等领域还涉及多个部门，需要协力共治。
基层干部和业主认为，加强小区治理是城市内涵式发展的基础，要从企业端、业主端、监管端多措并举，构建党建引领、多元共治的小区治理体系。首先，从法律政策层面完善物业管理制度，出台物业服务标准，明确物业服务范围、物业企业履约评价机制等，推动物业费动态调整。
其次，进一步明确业主大会及业委会相关义务、监督主体，发挥基层党组织作用，从源头上把好业委会选人关，并制定小区公共收益、维修资金管理办法，开发数字化系统让成立业委会、业主议事表决更便利。
再次，加大对物业企业的监管力度。2022年因一家物业企业收费与服务质量不符，重庆市巴南区市场监管局对其处以35万元罚款。某地住建部门一位干部表示，多部门联合执法，才能有效化解物业矛盾。
摘自 《半月谈》2025年第22期 半月谈记者 周凯