我国房地产市场正从大规模增量建设为主转向增存并重的发展阶段。在这个过程中，新房交易和二手房交易“一降一升”，二手房对新房的替代效应正逐步显现。
一是住房总需求基本稳定。国家统计局1~9月数据显示，当前新建商品房销售延续调整态势，销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%。同时，住房城乡建设部门网签数据显示，1~9月，二手房成交5.58亿平方米，同比增长6.2%。全国一二手房交易总面积为12.16亿平方米，与去年同期基本持平，二手房占比持续提升，反映出总需求并没有减少，而是交易结构发生变化。
二是二手房对新房的替代作用不断增强。以杭州为例，1~9月杭州市二手房成交7.54万套，同比增长7.41%，二手房对新房的分流已成事实，这种替代效应的根源在于供需结构的深刻变化。第一，二手房存量规模大，特别是在2016~2021年房地产市场过热阶段，大规模开工与预售的商品房进入交付使用，次新房供给量大幅度增加。第二，很多二手房地段好、配套完善，更容易吸引有子女教育、养老等需求的家庭。第三，二手房“所见即所得”，交易安全性更高。第四，部分二手房议价空间大，具备价格优势，购房人有机会买到性价比更高的房子。
三是二手房交易占比提升本质上是城市发展演进的必然结果。当城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，新房开发量、交易量逐步减少，存量房流通成为市场主力是普遍规律。例如，2024年美国新建住房交易占比只有14.4%，2023年英格兰和威尔士地区新建住房交易仅占总交易量的11%。我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，未来二手房交易占比还将进一步提升。2024年杭州二手房成交套数占总交易套数的58.91%，2025年1~9月进一步提高至64.93%，这种转变并非市场衰退的信号，而是房地产市场走向成熟阶段的重要标志。
面对新房销售下行与二手房交易上升的局面，更需理性看待市场变化，从过去聚焦新房的上市和销售转为关注新房和二手房的总供给和总需求。随着二手房供给持续释放，存量交易体系不断完善，我国房地产市场将在总量稳定的基础上实现结构转型，逐步迈向与城市发展阶段相匹配的成熟形态。
摘自 《中国建设报》 2025.10.22 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬